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昌盛联行李超:商业地产项目为何“一地鸡毛”?

作者:谭闫妮 来源:admin 关注: 时间:2019-07-15 20:36
核心提示:目前在国内各类级别的城市我们可以看到商业地产项目的死盘、烂盘、垂死挣扎盘多如牛毛,到底是谁“动了商业地产开发乱象的奶酪”?

  今年第一季度末,菜市场里时令的大蒜犹如股票的涨停板,价格真是晃人眼目。推测判断,今年下半年以及明年的大蒜的价格应该可以回归自然并会“撮堆卖”,因为农民看到当前大蒜的高价格,要追求短期高利润就会一定跟风大面积种植大蒜,而后导致国内各地区产量过剩,大蒜价格暴跌的情形。

  现如今中国国内各地持续“高烧不退”的商业地产()项目开发道理也是如此,只不过商业地产的立项、开发、入市、运营周期要比种植大蒜“来的晚一些”。

  目前在国内各类级别的城市我们可以看到商业地产项目的死盘、烂盘、垂死挣扎盘多如牛毛,这样的景象究竟是什么原因导致而成,我从商业地产全程操作的角度谈一谈个人的看法和见解:到底是谁“动了商业地产开发乱象的奶酪”?

  一、官员急功,商人急利。

  很多人都在讲中国的商业地产发展跟欧洲发达国家没法比,差距太远。我认为,这只是表象,真正的核心点在于中国“特有的社会发展体制”,这是导致中国行业发展、百姓民生消费、日常起居饮食、商务合作交往、商业经营谋划等各个产能产业出现“有中国特色”的根源。一方面,我国的GDP指数主要依靠地产开发的单指数迅速攀升,各地时任政府主管官员都想在自身当政期间创造管理政绩,所以通过“引诱”、交换、出让、强压、优惠、政策等手法“迫使”一些想被“合法利用”的开发商摘牌开发土地;另一方面,开发商的愿意开发商业地产与上述因素虽有直接的关系,但深层次原因就是商业地产利益诱惑之大,有利可图成为商业开发商大肆开发推进的关键动因。

  二、政策风向,蜂拥而至。

  中国政府在住宅地产领域系列性出台政策限购,导致开发商将开发住宅的规划逐步转移到商业地产等开发领域上来,而且是跟风的、快速的且带有盲目的。开发商这种对商业地产的热衷并非酝酿已久,而是受政策所限一时的兴起,导致国内各地城市商业地产项目犹如雨后春笋般如火如荼地进行开发建设,,这些商业项目能否正常在入市后进行盈利或走上正轨,显然没有理性结合地区商业形势进行科学考量。

  三、规划缺失,恶性竞争。

  商业地产项目的正常经营是需要定量、常态、反复性消费群体进行支撑,也就是区域性人均商业面积比值,比值越低,经营效果越好,反之就越差。我国政府主管部门对城市规划的最长“纸面“年限是十五年,更多只是政府的形式主义而已,政府主管部门并非按照实际商业地产发展的可行性、人均性、消费性、使用性以及在实用性层面做出分析判断,因为本身中国在民用城市规划方面并没有像发达资本主义国家美国一样在如军事、民用、商业、经济等领域的智库,所以确实在某种程度上也为难了我们政府的主管领导,导致不能正确、合理的做出长远理性判断。

  四、商业开发,资金紧缺。

  综合而谈,商业地产开发投资资金,每一个商业地产项目的开发资金少则上亿,多则几十亿、甚至上百亿,而开发商往往仅能拿出前期投入项目占总投入约15%-30%的自有资金或联合众筹资金(仅仅指合伙人模式),其他资金来源更多要依靠银行贷款、商业产权出售以及其他融资渠道来解决。在开发商自有资金达到投资预警红线时,国家宏观调控政策导向使得在银行的贷款难度系数陡然增大,除了现今各种高利贷外的直接融资渠道窄、借力外来资本的能力又有限,故此导致商业项目开发的进度缓慢,即使能有部分资金注入,但对于项目整体投资的资金缺口也只能说是杯水车薪,以至于我们所到国内的各个城市,都能看到长达几年都无法复工的商业地产项目夭折的景象。

  资金链就是开发商开发商业地产的生命线,商业地产的属性又不同于住宅地产,预售回收资金的指数不像住宅地产一样顺畅,毕竟是商业项目,投资者、经营者都是“不见现铺不下定”的思路,所以开发商如果像住宅地产一样想通过预售商铺而进行回款进而推进项目进度,这些零散资金显然很难前行,因为资金是商业地产开发的基石。

  五、设计瑕疵,定位失准。

  我曾经在很多场合多次讲一个问题:商业地产开发不同住宅地产的开发,摘牌拿地后开发商按照政府主管部门批复地块的各类经济指标结合自身所看过或了解的案例,就将设计诉求传递给建筑设计机构而进行项目的规划方案设计、建筑设计。注意,是将商业项目的定位规划方案交给建筑设计机构,而不是商业地产专业机构,这是商业项目在娘胎里就要出现的问题。建设设计机构的任务是在满足地方政府批复的地块经济数据指标前提下,结合发展商老板或公司决策想法进行规划设计,这显然不是按照项目入市的未来商业地产市场进行的有针对性的规划和设计,以及不是按照项目是否能够在该区域存活而考量,显然做出的这一步是错误的。2009年,鄂尔多斯的地产在没有崩盘前,走在东胜区,商业地产项目可以用“一步一景”来形容都不为过,每个项目都是城市综合体,都有购物中心,试想即使鄂尔多斯的经济不崩盘,密度如此之高的商业项目经营之地,会有经营好的项目吗?!

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